Gli sviluppatori hanno ottenuto il sostegno per alloggi a prezzi accessibili. Poi il vicinato lo scoprì.

Quando gli sviluppatori hanno deciso di costruire 60 appartamenti sovvenzionati in un angolo ricco di Florence, Carolina del Sud, il presidente del Consiglio della contea si è mostrato entusiasta. Gli alloggi a prezzi accessibili “risponderebbero a un grande bisogno”, ha scritto, e la sua vicinanza a servizi e posti di lavoro si adatta agli obiettivi di pianificazione della contea. Ha promesso una piccola sovvenzione.

Poi lo hanno scoperto i vicini. Avvocati, dirigenti e leader civici si sono riuniti al Florence Country Club, a mezzo miglio dal progetto di sviluppo, e hanno promesso di bloccarlo. Nove giorni dopo, il piano ha subito un colpo fatale quando il Consiglio, in una riunione durata tre minuti e 14 secondi, ha iniziato la rizonizzazione del sito, guidato dal presidente che lo aveva elogiato.

L’improvvisa svolta del Consiglio è oggetto di un’equa causa immobiliare – la maggior parte dei potenziali inquilini erano neri in un quartiere abitato per lo più da bianchi – e di uno studio sulle forze che tengono le famiglie a basso reddito lontano dai quartieri ricchi di opportunità.

In molte comunità, se non in quelle più ricche, le norme esistenti sull’uso del territorio avrebbero vietato l’edilizia abitativa a basso reddito, con regolamenti che spesso operano in modo così silenzioso da nascondere quanto l’esclusione sia un prodotto della progettazione. Ma una stranezza nel codice di zonizzazione della contea di Firenze, che permette gli appartamenti sovvenzionati, ha portato l’opposizione alla vista del pubblico.

«Ciò che è insolito qui è che assistiamo a un esercizio di potere politico che è tipicamente invisibile», ha detto Jessica Trounstine, una scienziata politica della Vanderbilt University che studia la regolamentazione degli alloggi. “Rende l’opposizione agli alloggi a prezzi accessibili più chiara di quanto non sia spesso”.

La carenza di alloggi a prezzi accessibili sta causando il caos a livello nazionale tra le famiglie con mezzi modesti. Quasi due terzi degli affittuari a basso reddito – una quota record – devono affrontare “gravi oneri di costi”, il che significa che spendono più della metà del loro reddito in affitto e utenze. Il governo federale ritiene che gli alloggi siano accessibili se consumano il 30% del reddito o meno.

Allo stesso tempo, prove crescenti hanno sottolineato il danno che i bambini subiscono crescendo in luoghi svantaggiati. In quanto porte d’accesso alle scuole, alla sicurezza e ai collegamenti, i quartieri contribuiscono notevolmente a determinare chi avrà la meglio. Uno studio pionieristico ha scoperto che trasferendosi in quartieri migliori i bambini provenienti da famiglie a basso reddito hanno aumentato il loro reddito medio nel corso della vita in media di quasi 200.000 dollari.

Intervenendo davanti al Consiglio della Contea, gli oppositori hanno affermato che il progetto di Firenze aumenterebbe il pericolo dovuto al traffico e alle inondazioni in un’area tormentata da entrambi. Aggiungere appartamenti vicino a uno degli incroci più trafficati della città lascerebbe più automobilisti a tagliare le strade dove giocano i loro figli, dicono i critici, e asfaltare l’area boscosa di sei acri peggiorerebbe il deflusso.

Nessuno ha menzionato la razza o la classe dei futuri inquilini.

«Questo è un momento meraviglioso per noi per spostare questo bel progetto in una posizione migliore», ha detto al Comune Jean Leatherman, un residente del quartiere. “Non siamo contrari allo sviluppo – siamo contrari all’ubicazione di questo sviluppo”.

Come molti degli oppositori del progetto, la signora Leatherman ha una storia di impegno civico, anche come raccolta fondi per le scuole pubbliche, i cui studenti provengono in gran parte da contesti a basso reddito e appartenenti a minoranze.

«Non è una questione di razza», ha detto in un’intervista, riferendosi all’opposizione al progetto. “Non mi importerebbe se si trattasse di appartamenti di lusso da 500.000 dollari. Se ne mettessi 60 sarei contrario”.

Un’altra conversazione che ha coinvolto altri oppositori del progetto si è svolta su Facebook, dove uno ha avvertito che gli alloggi sovvenzionati servono “scusate i pigri” e un altro ha scritto che “l’unica cosa che ci protegge dall’alta criminalità è la distanza”. Gli alloggi a basso reddito, ha scritto una terza persona, sono “una schifezza”.

Gli appartamenti proposti, conosciuti come Jessamine, hanno ottenuto finanziamenti dal Low Income Housing Tax Credit, il più grande programma di alloggi a prezzi accessibili del governo federale. Spende circa 13 miliardi di dollari all’anno concedendo crediti d’imposta agli sviluppatori, che vendono, generalmente a banche o altre società, per raccogliere fondi per la costruzione in cambio del mantenimento di affitti bassi.

A differenza dell’edilizia popolare o della Sezione 8, il programma non è destinato agli inquilini più poveri. Gli sviluppatori di Jessamine lo chiamavano alloggi per la forza lavoro, per persone come assistenti infermieristici o guardie di sicurezza. Ma alcune famiglie indigenti affittano appartamenti con credito d’imposta con voucher o altri aiuti. Nella Carolina del Sud, gli inquilini che beneficiano del credito d’imposta hanno un reddito medio annuo di circa 17.000 dollari.

In una competizione a livello statale per i crediti, il Jessamine ha vinto punti per la posizione (il suo tratto di censimento aveva il miglior punteggio della contea in un indice di opportunità) e per il sostegno politico. Il direttore della pianificazione della contea, Shawn Brashear, ha elogiato la sua “ubicazione ideale” e il presidente del consiglio, Willard Dorriety Jr., ha promesso fino a 10.000 dollari per un idrante antincendio.

La maggior parte del quartiere, chiamato Country Club, era suddiviso in zone per abitazioni unifamiliari. Ma il Jessamine si trovava in un “buco della ciambella” non suddiviso in zone – proprietà della contea circondata da terreno cittadino – che consentiva appartamenti.

Quando i vicini hanno visto gli operai che preparavano il cantiere, si è diffuso l’allarme. «Ricevevo chiamate ogni giorno», ha detto in una deposizione Frank J. Brand II, che all’epoca era consigliere del distretto. «Nessuno mi ha chiamato dicendo che era felice.»

Alcuni residenti si sono rivolti agli sviluppatori per comprarli. Articoli ostili sono apparsi in un blog politico. Ore prima che i critici si incontrassero al Country Club per pianificare la loro opposizione, il signor Dorriety revocò il suo sostegno.

Nove giorni dopo, in una riunione durata meno di quattro minuti, il Consiglio ha votato 8-0 per fermare la costruzione dei buchi delle ciambelle e riconsiderare la loro zonizzazione. Sono stati necessari ulteriori incontri per rendere definitiva la moratoria, ma il risultato era chiaro.

Gli oppositori del Jessamine includevano un ex sindaco di Firenze, Joe W. Pearce Jr.,; un avvocato di una delle famiglie più importanti della città, Walker H. Willcox; e la signora Leatherman, il cui defunto marito, Hugh K. Leatherman, senatore dello stato per 40 anni, è stato spesso descritto come l’uomo più potente della Carolina del Sud.

Un altro critico, C. Pierce Campbell, gestisce uno dei più grandi studi legali dello stato, Turner Padget; la sua casa si trova a pochi metri dal sito proposto. Il traffico intenso aveva lasciato le auto ribaltate nel suo cortile, ha detto al Consiglio, e il proposto bacino di drenaggio accanto alla strada potrebbe rendere letali tali incidenti.

«Questa è la cosa più pericolosa di cui abbia mai sentito parlare», ha detto.

A differenza degli sviluppatori fuori città, “vivo lì”, ha detto, e “questo è importante per me personalmente”.

Sebbene i critici influenti parlassero con forza, poche persone al di fuori del quartiere sapevano dell’esistenza della proposta e nessun potenziale inquilino si era rivolto al Consiglio. «Dubito che ne fossero consapevoli», ha detto il reverendo Calvin Robinson Jr., pastore della Trinity Baptist Church, un’importante congregazione nera. «Non lo sapevo.»

Uno degli sviluppatori, Drew Schaumber, ha scritto ai membri del consiglio che dovrebbero “vergognarsi” di ignorare le esigenze degli affittuari. «Voi rappresentate TUTTI i cittadini di Firenze, non solo quelli che vivono nel CAP 29501», ha scritto.

I contorni della controversia sembrerebbero familiari agli studenti di alloggi equi. In uno dei primi casi ai sensi del Fair Housing Act del 1968, un tribunale federale stabilì che Lackawanna, New York, aveva illegalmente trasformato in zone un quartiere bianco per bloccare gli alloggi sovvenzionati. Mentre i funzionari hanno affermato di aver agito per proteggere le fogne intasate, la corte ha notato “un’odiosa discriminazione” e ha avvertito: “Il modello è vecchio”.

Nel 1983, un tribunale federale stabilì che la contea di Greenville, Carolina del Sud, aveva infranto la legge modificando la zona di un sito destinato ad edilizia sovvenzionata. L’opposizione del quartiere, si sentì, era guidata da “preoccupazioni razziali – e non da obiezioni alla congestione o alla capacità di smaltimento dei rifiuti”.

La contea di Georgetown, Carolina del Sud, è stata citata in giudizio per aver rifiutato un progetto di credito d’imposta opposto dai residenti di una comunità di campi da golf a 1,6 miglia di distanza. Anche se il progetto ha ottenuto il sostegno unanime della commissione di pianificazione, i critici hanno avvertito online che sarebbe servito a “pigri sostenitori del welfare” e avrebbe creato un “terreno fertile per la criminalità”. Come a Firenze, la maggior parte degli inquilini sarebbero stati neri e la maggior parte dei critici bianchi.

L’opposizione agli alloggi a prezzi accessibili è comune anche nelle comunità di sinistra, con i recenti scontri in corso a Milton, Massachusetts, e nella sezione Chevy Chase di Washington, DC I timori sul valore della proprietà, sulla criminalità e sulle scuole spesso animano il dibattito.

“Molte cose sono cambiate nella vita americana negli ultimi 50 anni, ma l’ostilità verso gli alloggi a prezzi accessibili è rimasta sorprendentemente duratura”, ha affermato Justin Steil, professore di pianificazione urbana e diritto presso il Massachusetts Institute of Technology e testimone esperto del caso. Sviluppatori di Jessamine.

Dall’approvazione del Fair Housing Act, ha detto Steil, la segregazione residenziale per razza è diminuita solo modestamente, e la segregazione economica è cresciuta poiché i ricchi vivono sempre più in enclavi ricche.

Per vincere la causa di Firenze, gli sviluppatori non devono dimostrare che i funzionari avevano motivazioni discriminatorie, ma solo che le loro azioni hanno avuto un impatto razzialmente disparato (senza servire un obiettivo valido che non poteva essere raggiunto in modi meno discriminatori).

Analizzando altri alloggi a Firenze con credito d’imposta, Steil ha stimato che il 78% degli inquilini di Jessamine sarebbero stati neri in un quartiere che è almeno all’80% bianco. Da qui la sua fine: “la segregazione residenziale perpetuata”, ha scritto.

I membri del Consiglio hanno affermato che da tempo intendevano riesaminare la zonizzazione nei cosiddetti buchi delle ciambelle della contea e non hanno individuato il Jessamine.

Molti economisti sostengono che la zonizzazione esclusiva aumenta gli affitti limitando l’offerta immobiliare. Prove crescenti suggeriscono che ciò limita anche la mobilità, tenendo i bambini a basso reddito lontano da luoghi in cui potrebbero prosperare.

Opportunity Insights, un progetto di ricerca con sede ad Harvard, ha raccolto più di 20 milioni di documenti fiscali de-intensificati per monitorare gli effetti del vicinato sulle persone nate tra la fine degli anni ’70 e l’inizio degli anni ’80. Passando da un quartiere con opportunità inferiori alla media a uno superiore alla media, i bambini a basso reddito hanno aumentato il loro reddito medio nel corso della vita di 198.000 dollari.

“Il luogo in cui cresci è molto importante per modellare i risultati della tua vita”, ha affermato Nathaniel Hendren, uno dei fondatori del progetto, che ora è economista al MIT.

Il signor Schaumber, il promotore, ha costruito quattro edifici con credito d’imposta a Firenze senza resistenza, ma tutti erano in quartieri a basso reddito. Qwendolyn Bines, 40 anni, vive in uno chiamato Belmont, che è confortevole e pulito ma su una strada commerciale, separato da un’officina di riparazione auto da una recinzione con filo spinato.

La signora Bines ha svolto per 15 anni un lavoro d’ufficio per i sistemi scolastici della zona e guadagna circa 38.000 dollari. Ma non è mai stata in grado di permettersi un alloggio a prezzi di mercato, che consumerebbe circa il 45% del suo reddito.

Ha detto che lei e le sue figlie adorano il loro appartamento con tre camere da letto, dove Kaylee, 5 anni, dorme con un copriletto a forma di unicorno e Kaylyn, 12 anni, mostra i certificati dell’albo d’onore. (L’affitto mensile di 765 dollari è circa il 60% del tasso di mercato.) Ma la signora Bines ha detto che gli alloggi a prezzi accessibili “non dovrebbero essere solo nelle zone povere della città”.

I dati di Opportunity Insights inquadrano la posta in gioco. Passando dal censimento della signora Bines a quello che circonda il Country Club, un bambino a basso reddito crescerebbe fino a guadagnare in media 12.000 dollari in più all’anno, mostra. Si tratta di un guadagno di quasi il 50%, che Hendren ha definito “estremamente raro” nel campo della politica sociale.

La signora Bines ha vissuto per un breve periodo in un diverso edificio con credito d’imposta, finché le minacce di un fidanzato violento non l’hanno costretta a trasferirsi. Ha definito la posizione del Jessamine ideale per crescere i figli e ha suggerito un motivo oltre al traffico per l’opposizione del quartiere.

“Noi”, ha detto. «Ho la sensazione che non vogliano gli afroamericani laggiù.»

Nelle deposizioni, i membri del consiglio, che non hanno risposto alle richieste di interviste, hanno ripetuto i loro avvertimenti sul traffico e sulle inondazioni. Il signor Brand, che ha perso le prossime elezioni per rappresentare il quartiere del Country Club, ha in parte incolpato la disputa su Jessamine e ha detto che avrebbe voluto aver agito prima per ridurre o fermare il progetto.

Il signor Dorriety ha detto di aver ritirato il suo sostegno per rispetto dell’opposizione del signor Brand e degli elettori che rappresentava.

«Il consenso del Consiglio della Contea di Firenze», ha detto, «è che non si scherza nel distretto di un altro uomo».